BGer 4A_121/2023 vom 29. November 2023 (zur Publikation vorgesehen): Anfechtung des Anfangsmietzinses

Das Bundesgericht befasst sich in BGer 4A_121/2023 vom 29. November 2023 (zur Publikation vorgesehen) bereits zum zweiten Mal mit der Anfechtung des Anfangsmietzinses. Im vorliegenden Verfahren war zu beurteilen, ob die Vermutung der Missbräuchlichkeit des Anfangsmietzinses erschüttert werden konnte.

Sachverhalt

Dem Entscheid lag folgender Sachverhalt zugrunde: Die A. AG (Vermieterin, Beschwerdeführerin) und B. (Mieterin, Beschwerdegegnerin) schlossen am 30. März bzw. 4. April 2017 einen Mietvertrag betreffend eine 2-Zimmerwohnung an der U.strasse in Zürich zu einem monatlichen Nettomietzins von CHF 1'060 CHF zuzüglich Nebenkosten von CHF 165.- pro Monat. Am 30. März 2017 teilte die Vermieterin der Mieterin per Formular den Anfangsmietzins der Vormieterin mit; dieser betrug CHF 738.- bei gleichbleibenden Nebenkosten. Die Mietzinserhöhung wurde von der Vermieterin mit einer Anpassung an die orts- und quartierüblichen Verhältnisse begründet.

Das Mietgericht Zürich erklärte den Anfangsmietzins von netto CHF 1'060.- als missbräuchlich und setzte diesen rückwirkend per Mietbeginn auf CHF 855.- fest, bei gleichbleibenden Nebenkosten von CHF 165.-. Die Vermieterin hatte zur Begründung der Orts- und Quartierüblichkeit einerseits ein Privatgutachten eines Hochschulprofessors oder -professorin vorgelegt und andererseits 23 Vergleichsobjekte hinsichtlich Lage, Grösse, Bauperiode, Ausstattung und Zustand offeriert, deren Zustand mit der vermieteten Wohnung vergleichbar sei und für die ein höherer Nettomietzins errichtet werde. Die Vergleichbarkeit dieser Objekte war von der Mieterin in Abrede gestellt worden.

Das Obergericht Zürich wies die von der Vermieterin erhobene Berufung gegen das Urteil des Mietgerichts ab mit der Begründung, eine Mietzinserhöhung von knapp 44%, welche sich weder durch die Entwicklung der Teuerung noch durch die lange Dauer des Vormietverhältnisses rechtfertigen lasse, führe zur Vermutung der Missbräuchlichkeit des Mietzinses. Daher obliege es der Vermieterin, mittels mindestens fünf Vergleichsobjekten i.S.v. Art. 11 der Verordnung vom 9. Mai 1990 über die Miete und Pacht von Wohn- und Geschäftsräumen (VMWG; SR 221.213.11) die Orts- und Quartierüblichkeit des verlangten Mietzinses zu beweisen. Von den 23 offerierten Vergleichsobjekten qualifizierte das Obergericht lediglich vier als vergleichbar; dies sei jedoch nicht ausreichend, um den (strikten) Beweis der Orts- und Quartierüblichkeit der Miete zu erbringen.

Das Bundesgericht hiess die dagegen gerichtete Beschwerde in Zivilsachen der Vermieterin mit Entscheid 4A_183/2020 vom 6. Mai 2021 (teilweise publiziert in BGE 147 III 431) gut, hob den angefochtenen Entscheid auf und wies ihn zur Neubeurteilung an die Vorinstanz zurück. Bei der Vermutung der Missbräuchlichkeit des Anfangsmietzinses handelt es sich gemäss Ausführungen des Bundesgerichts um eine tatsächliche Vermutung; es sei bereits ausreichend, wenn die Vermieterin begründete Zweifel an deren Richtigkeit zu wecken vermöge. Denkbar sei, dass die Vermieterin Statistiken herbeiziehe, auch wenn diese nicht durchwegs den Anforderungen von Art. 11 Abs. 4 i.V.m. Abs. 1 VMWG genügen sollten. Unter Umständen sei ausreichend, wenn die Vermieterin bloss drei oder vier Vergleichsobjekte aufführe, sofern etwa zusätzlich eine Statistik oder andere Faktoren die Orts- und Quartierüblichkeit indizieren würden. Die Vorinstanz habe die von der Vermieterin vorgebrachten Indizien, einschliesslich der Vergleichsobjekte zu würdigen. Komme sie zum Schluss, die Vermieterin habe begründete Zweifel an der Richtigkeit der Vermutung geweckt, so entfalle diese. Auch ein lange dauerndes Vormietverhältnis ist angemessen zu berücksichtigen. 

In der Folge hob das Obergericht Zürich den Entscheid des Mietgerichts auf und wies diesen zur Neubeurteilung zurück. Das Mietgericht erklärte den Nettomietzins erneut für missbräuchlich und setzte diesen rückwirkend per Mietbeginn auf CHF 855.- fest, zuzüglich Nebenkosten von CHF 165.-. Das Obergericht wies die Berufung der Vermieterin dagegen ab und bestätigte den Entscheid des Mietgerichts. Dabei erwog es, der Vermieterin sei es nicht gelungen, die Missbräuchlichkeit des Anfangsmietzinses zu erschüttern. Die Vermieterin gelangt erneut mit Beschwerde in Zivilsachen an das BGer und beantragt die Aufhebung des obergerichtlichen Entscheids und der Anfangsmietzinses von netto CHF 1'060.- sei als nicht missbräuchlich zu erklären, eventualiter sei das angefochtene Urteil zur Verfahrensergänzung und Neubeurteilung an die vorherigen Instanzen zurückzuweisen.

Erwägungen des Bundesgerichts

Das Bundesgericht hält in E. 5 fest, dass basierend auf den vorinstanzlichen Feststellungen zu den Indizien der Beschwerdeführerin die Erschütterung der Vermutung der Missbräuchlichkeit des Anfangsmietzinses gelang.

Die von der Vorinstanz als mit dem Referenzobjekt als vergleichbar erachteten Vergleichsobjekte sind gemäss Bundesgericht als Indiz für begründete Zweifel an der Missbräuchlichkeit des Anfangsmietzinses zu werten. Mindestens zwei bzw. vier der von der Beschwerdeführerin offerierten Vergleichsobjekte erachtete die Vorinstanz als mit dem Referenzobjekt vergleichbar. Der durchschnittliche Mietzins der Vergleichsobjekte liegt mit CHF 1'357.- bzw. knapp über CHF 1'400.- deutlich über dem strittigen Anfangsmietzins von CHF 1'060.- (E. 5.1).

Begründete Zweifel an der Missbräuchlichkeit des Anfangsmietzinses bestehen sodann – entgegen der vorinstanzlichen Ansicht – auch aufgrund des langen Vormietverhältnisses von 20 Jahren (E. 5.2).

Die Missbräuchlichkeit des Anfangsmietzinses wird gemäss den Erwägungen der Vorinstanz durch die statistischen Daten (gemeint ist die Mietpreisstrukturerhebung aus dem Jahr 2006; auch Strukturerhebung 2006), welche durch den Mietpreisindex «aktualisiert» wurden, indiziert. Das Bundesgericht prüfte deswegen, ob aufgrund dieser statistischen Daten entgegen den Indizien der Vergleichsobjekte und des langen Vormietverhältnisses nicht von begründeten Zweifeln an der Vermutung der Missbräuchlichkeit des Vormietverhältnisses auszugehen ist (E. 5.3).

Die Vorinstanz stützte die erstinstanzliche Würdigung des statistischen Datenmaterials, bei der auf die mittels Mietpreisindex an die Verhältnisse im April 2017 angepassten Zahlen aus der Strukturerhebung 2006 abgestellt wurde. Die Erstinstanz sei zu Recht von den genauesten verfügbaren Daten ausgegangen; dem Quadratmeterpreis für privat vermietete 2-Zimmerwohnungen im Unterquartier X. Weitere Zahlen der Strukturerhebung 2006 seien weniger exakt und damit nicht aussagekräftig, deshalb hätten sie keine Berücksichtigung gefunden. Die konkrete Mietzinsberechnung hinsichtlich des umstrittenen Mietobjekts unter Einschluss der zeitlichen Anpassung sei von der Beschwerdeführerin nicht im Detail bestritten worden, darum sei zusammen mit der Erstinstanz gestützt auf die Statistik von einer monatlichen Nettomiete von CHF 855.- auszugehen. Da dieser Betrag rund 200 CHF unter dem umstrittenen Anfangsmietzins liege, sei dies als Indiz für die Missbräuchlichkeit des Anfangsmietzinses zu werten. Die der Strukturerhebung 2006 und infolgedessen auch diesem Indiz innewohnenden Schwächen müssen im Rahmen der Gesamtwürdigung aller Indizien berücksichtigt werden (E. 5.3.1).

Die Zahlen der von Amtes wegen erhobenen Strukturerhebung 2006 wurden von der Erstinstanz gestützt auf den städtischen Mietpreisindex angepasst, um einen plausiblen Anhaltspunkt für das Zinsniveau im Frühling 2017 zu erhalten. Unter der Voraussetzung, dass keine aktualisierten statistischen Daten vorliegen, gibt dieses Vorgehen grundsätzlich keinen Anlass zur Beanstandung. Da sich die Quadratmeterpreise für Wohnflächen in den Unterquartieren Y., Z. und X. des Quartiers T. erheblich unterscheiden, haben sowohl die Erstinstanz als auch die Vorinstanz bei der Beurteilung der statistischen Daten der Strukturerhebung 2006 ausschliesslich auf das Unterquartier X. abgestellt und – im Gegensatz zu den Vergleichsobjekten – nicht das gesamte Quartier T. berücksichtigt. Das Bundesgericht wirft die Frage auf, ob in Anbetracht der Tatsache, dass es vorliegend einzig um die Erschütterung der Vermutung der Missbräuchlichkeit geht, nicht sachgerechter gewesen wäre, eine weniger restriktive Vorgehensweise zu wählen; es lässt die Frage im Folgenden jedoch unbeantwortet (E. 5.3.2).  

Die Vorinstanz hätte zwingend berücksichtigen müssen, dass die angepassten statistischen Daten lediglich eine Annäherung an die Mietzinse im Frühling 2017 ergeben können und sich daraus bloss eine Tendenz des Mietzinsniveaus ableiten lässt. Die Vorinstanz verkennt das steigende Mietzinsniveau im Unterquartier X., indem sie basierend auf der entsprechend angepassten Strukturerhebung 2006 an einer um die Betriebskosten korrigierten monatlichen Nettomiete von CHF 855.- festhält. Damit finden die Schwächen, welche der Strukturerhebung 2006 innewohnen, gerade keine angemessene Berücksichtigung. Vielmehr orientiert sich die Vorinstanz an dem im ersten Verfahren festgesetzten Anfangsmietzins. Im vorliegenden Fall geht es jedoch nicht um die richterliche Festsetzung des Anfangsmietzinses, zu beurteilen ist, ob es der Beschwerdeführerin gelungen ist, begründete Zweifel an der Vermutung der Missbräuchlichkeit des Anfangsmietzinses zu wecken. Das steigende Mietzinsniveau im Unterquartier X. spricht als Indiz grundsätzlich für begründete Zweifel an der Vermutung der Missbräuchlichkeit des Anfangsmietzinses. Die Anforderung der Vorinstanz, die Beschwerdeführerin müsse den Betrag nachweisen, um den der Mietzins hätte erhöht werden dürfen, rügt das Bundesgericht als überspannt. Sodann kann das Indiz der statistischen Daten nicht mit der Begründung beiseitegeschoben werden, es spreche nicht genau für einen Betrag in der Höhe des strittigen Anfangsmietzinses. Dem Argument der Vorinstanz, die statistischen Daten würden die Vermutung der Missbräuchlichkeit des Anfangsmietzinses indizieren, da dieser über dem Betrag von CHF 855.- liege, kann deshalb nicht gefolgt werden (E. 5.3.2).

Das Bundesgericht kommt Schluss, die aus der Erhöhung von 44% resultierenden Vermutung der Missbräuchlichkeit des Anfangsmietzinses entfalle, da es der Beschwerdeführerin gelungen sei, begründete Zweifel daran zu wecken. Da die Beschwerdegegnerin nichts aus der Erhöhung des Anfangsmietzinses um 44% ableiten kann, obliegt ihr die Erbringung des strikten Beweises, dass der strittige Anfangsmietzins missbräuchlich sei, da er nicht den quartierüblichen Mietzinsen entspricht (E. 5.4).

Das Bundesgericht prüft in E. 6, ob die Beschwerdegegnerin den strikten Beweis für die Missbräuchlichkeit des Anfangsmietzinses erbracht hat. Da sich die Beschwerdegegnerin hinsichtlich des von ihr zu erbringenden Nachweises der Missbräuchlichkeit des Anfangsmietzinses einzig auf die Vermutung der Missbräuchlichkeit abgestützt hat, sieht das Bundesgericht von einer Rückweisung der Prüfung der Frage ab, ob der Beschwerdegegnerin die Missbräuchlichkeit des Anfangsmietzinses im Sinne eines strikten Beweises nachzuweisen vermochte (E. 6.2.2).

Damit heisst das Bundesgericht die Beschwerde gut. Der vorinstanzliche Entscheid wird aufgehoben und der Anfangsmietzins von CHF 1'060.- pro Monat für die von der Beschwerdegegnerin gemietete 2-Zimmerwohnung an der U.strasse in Zürich ist als nicht missbräuchlich zu erklären (E. 7).