Baumängel: Änderungen per 1. Januar 2026

Das Parlament hat im Dezember 2024 verschiedene Änderungen des Obligationenrechts (OR) verabschiedet, welche die Position der Bauherrschaft und Immobilienkäufer bei Baumängeln deutlich verbessern. Insbesondere werden bisher häufig verwendete vertragliche Einschränkungen der Mängelrechte künftig unzulässig sein. Die Änderungen treten per 1. Januar 2026 in Kraft.

Nachfolgend finden Sie die wichtigsten Änderungen im Überblick:

Rügefrist

Die Rügefrist bei Baumängeln beträgt neu 60 Tage und beginnt mit der Abnahme des Werkes oder – bei verdeckten Mängeln – mit deren Entdeckung. Die Rügefrist von 60 Tagen ist zwingend und darf vertraglich nicht verkürzt werden.

Nachbesserungsrecht

Das Recht auf Nachbesserung bei Baumängeln darf vertraglich nicht mehr eingeschränkt oder ausgeschlossen werden. Diese zwingende Regelung gilt nicht nur für klassische Werkverträge, sondern auch für:

• Kaufverträge betreffend Grundstücke mit noch zu errichtenden Neubauten;

• Kaufverträge betreffend Neubauten, die innerhalb der letzten zwei Jahre vor dem Verkauf erstellt wurden.

Klauseln, die das Recht auf Nachbesserung im Voraus einschränken oder ausschliessen, sind künftig nichtig.

Verjährungsfrist

Die fünfjährige Verjährungsfrist für Mängel an Bauwerken sowie Architekten- oder Ingenieurleistungen ist neu zwingend und darf vertraglich nicht mehr verkürzt werden. 

SIA-Normen

Da es sich bei den dargelegten, neuen Regelungen um zwingendes Recht handelt, müssen sich die vereinbarten SIA-Normen unterordnen. 

Konkretes Beispiel: Gemäss Art. 179 Abs. 2 SIA-Norm 118 müssen verdeckte Mängel sofort nach deren Entdeckung gerügt werden. Durch die neue, zwingende Bestimmung in Art. 367 Abs. 1bis OR beträgt die Rügefrist für verdeckte Mängel 60 Tage, selbst wenn zwischen den Parteien die SIA-Norm 118 vereinbart wurde, welche eine Sofortrügepflicht des Bauherrn vorsieht. Vorausgesetzt, der Vertrag wurde nach der Gesetzesänderung abgeschlossen, oder es wurde explizit neues Recht vereinbart.